Les frais liés à la vente d’un bien immobilier

1. Les diagnostics immobiliers : un coût à prévoir avant la vente

Avant de vendre, le propriétaire doit réunir les diagnostics immobiliers nécessaires à la constitution du Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Leur contenu dépend notamment du type de bien, de sa date de construction et de ses caractéristiques.

Pour une maison ou un appartement, cela peut notamment concerner le DPE, l’état des risques, les diagnostics relatifs au gaz ou à l’électricité, l’amiante, le plomb ou encore le mesurage Loi Carrez pour un lot de copropriété.

Qui paie les diagnostics ?

Les frais de réalisation des diagnostics nécessaires à la vente sont à la charge du vendeur et sont à prévoir avant la mise en vente du bien, il est interdit de mettre en vente sans les diagnostics et espérer les faire faire une fois un acquéreur trouvé.
Les tarifs ne sont pas uniformes : ils peuvent varier selon le nombre de diagnostics à réaliser et le professionnel choisi.

Les diagnostics constituent une dépense préalable à la vente, mais ils permettent aussi de disposer des informations nécessaires à la commercialisation et à la parfaite information des potentiels acquéreurs lors des visites.

2. Les frais de copropriété directement liés à la vente

La vente d’un appartement en copropriété implique quelques démarches spécifiques qui peuvent générer des frais. Il est toutefois important de distinguer les coûts directement occasionnés par la vente des charges habituelles de copropriété, qui continuent d’obéir à leurs propres règles de répartition.

Le pré-état daté : préparer la vente en amont

Le pré-état daté est l’appellation couramment utilisée pour désigner les informations financières et administratives relatives au lot et à la copropriété qui doivent être réunies avant la signature de l’avant-contrat.

Ces informations permettent notamment à l’acquéreur de connaître la situation du lot : montant des charges, éventuels travaux votés, fonds de travaux, procédures en cours ou encore sommes susceptibles de rester dues à la copropriété.

Le vendeur peut, en théorie, réunir lui-même ces éléments à partir des documents dont il dispose. Il n’est donc pas nécessaire de considérer systématiquement le pré-état daté comme une prestation payante du syndic.

L’état daté : un document obligatoire

L’état daté est différent du pré-état daté. Il est établi par le syndic avant la vente et transmis au notaire. Il permet notamment de présenter la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété et les sommes susceptibles d’être dues ou de revenir au vendeur et à l’acquéreur.

Le coût de l’état daté est à la charge du vendeur et les honoraires du syndic correspondants sont plafonnés à 380 € TTC. Selon les syndics, le paiement peut-être exigible de suite ou déduit du fruit de la vente par le notaire à l'acte authentique et versé directement aux syndics par son biais.

Il s’agit donc d’un véritable frais directement lié à la vente, à intégrer dans le calcul du coût global de l’opération.

Et les autres frais du syndic ?

Il faut être prudent avec la notion de « frais de mutation ». Le syndic peut facturer certaines prestations spécifiques dans le cadre d’une mutation, notamment la recherche/émission de documents mais toutes les sommes apparaissant dans les documents de copropriété ne constituent pas pour autant des frais de vente.

Les charges courantes, les appels de fonds pour travaux ou la régularisation annuelle des charges relèvent de la vie normale de la copropriété. Leur répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment de la nature de la dépense et de sa date d’exigibilité.

3. Le diagnostic d’assainissement

Lors d’une vente immobilière à Élancourt ou à Maurepas, un contrôle spécifique mérite d’être anticipé : le diagnostic de conformité du raccordement à l’assainissement.

Contrairement aux diagnostics immobiliers classiques qui composent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), ce contrôle répond ici à une obligation prévue par le règlement du service d’assainissement de Saint-Quentin-en-Yvelines (SQY). Le règlement prévoit que la fourniture d’un diagnostic assainissement en cours de validité est obligatoire lors des cessions immobilières.

Que vérifie le diagnostic d’assainissement ?

Le contrôle consiste à vérifier que les installations privatives du bien sont correctement raccordées aux réseaux publics d’assainissement.

Le contrôle peut notamment permettre de vérifier que les eaux provenant des différents équipements du logement sont dirigées vers le bon réseau : eaux usées, eaux pluviales ou réseau unitaire selon la configuration locale. SQY indique que le contrôle peut être réalisé notamment à l’aide de colorant ou de vapeur d’eau.

Il peut donc révéler, par exemple, une mauvaise séparation entre les eaux usées et les eaux pluviales ou un raccordement qui ne correspond pas aux prescriptions du réseau.

Une obligation qui concerne aussi les copropriétés

Cette particularité est importante pour les vendeurs : le règlement de SQY indique que le contrôle concerne aussi les immeubles individuels que les habitations collectives. La demande doit être effectuée par le propriétaires du bien.
Dans le cadre d'une copropriété seule la partie privative est controlée sur demande d'un propriétaire. La copropriété elle doit assurer la conformité de son propre réseau au réseau général.

Combien coûte ce contrôle ?

Le contrôle est à la charge du demandeur. SQY prévoit une procédure permettant de demander le contrôle via sa plateforme dédiée, mais le règlement permet également de faire réaliser le contrôle par une entreprise spécialisée puis de transmettre le rapport au service compétent pour validation.

Le coût doit donc être anticipé parmi les dépenses directement liées à la préparation de la vente. Le paiement quant à lui est exigible à la réalisation de la prestation et ne peut pas être prévu à l'issue de la vente.

Quelle est la durée de validité ?

Selon le livret d'information de SQY, lorsque le raccordement est déclaré conforme, l'attestation de conformité est valable 10 ans. En cas de non-conformité, un délai est fixé pour réaliser les travaux nécessaires avant un nouveau contrôle.

À retenir : à Élancourt comme à Maurepas, pensez à vérifier la situation de votre raccordement à l'assainissement avant de mettre votre bien en vente. Ce contrôle local est obligatoire lors des cessions immobilières et peut révéler des travaux de mise en conformité qu'il vaut mieux identifier suffisamment tôt.

4. Les frais liés au remboursement du crédit immobilier

Si votre bien est encore financé par un prêt immobilier au moment de la vente, le crédit doit généralement être remboursé avec le produit de la vente. Le capital restant dû ne constitue pas, à proprement parler, un frais de vente : il s’agit du remboursement de votre dette auprès de la banque.

En revanche, la vente peut entraîner certains coûts directement liés au remboursement anticipé du prêt, qu’il est important d’anticiper avant de fixer votre projet de vente.

Les indemnités de remboursement anticipé

Votre contrat de prêt peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA) lorsque vous remboursez votre crédit avant son terme.

Pour un prêt immobilier à taux fixe, ces indemnités sont plafonnées au montant le plus faible entre :

• 6 mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ;

• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Certaines situations permettent toutefois de ne pas payer ces indemnités. Pour les prêts concernés, c’est notamment le cas lorsque la vente fait suite au décès de l’emprunteur ou de son conjoint, à une cessation forcée de l’activité professionnelle ou à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint. C'est également un point qui peut-être négocié lors des discussions sur les conditions du prêt.

La banque doit par ailleurs vous communiquer gratuitement les informations nécessaires au remboursement anticipé, notamment le montant des éventuelles pénalités.

Demandez un décompte à votre banque

Avant la mise en vente, il est particulièrement utile de demander à votre banque un décompte de remboursement anticipé.

Ce document vous permettra de connaître précisément :

• le capital restant dû ;

• les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ;

• le montant nécessaire pour solder le prêt lors de la vente.

Vous pourrez ainsi mieux déterminer le montant qui vous restera réellement après le remboursement du crédit.

Et si le prêt est garanti par une hypothèque ?

Lorsque le crédit est garanti par une hypothèque ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, la vente peut également nécessiter une mainlevée de la garantie avant son terme. Cette formalité entraîne des frais qui doivent être anticipés. À l’inverse, une garantie par cautionnement ne nécessite pas de mainlevée hypothécaire.

5. La fiscalité sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière correspond, de manière simplifiée, à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition, après prise en compte des différents éléments prévus par la réglementation fiscale.

C’est un point à vérifier avant la mise en vente, notamment lorsque le bien vendu n’est pas votre résidence principale. En effet, contrairement à la résidence principale, certains biens peuvent être soumis à l’impôt sur la plus-value lors de leur revente.

La vente de votre résidence principale

Si le bien vendu constitue votre résidence principale habituelle et effective au moment de la vente, la plus-value réalisée est en principe totalement exonérée d’impôt. Cette exonération s’étend également aux dépendances immédiates et nécessaires vendues avec le logement, comme une cave, un garage ou une place de stationnement.

Il existe toutefois des situations particulières, notamment lorsque le propriétaire a déjà quitté son logement avant sa vente. Les conditions d’exonération doivent alors être examinées au regard de la situation précise.

Les autres biens immobiliers

La situation est différente pour une résidence secondaire, un logement locatif ou un autre bien qui ne constitue pas votre résidence principale.

Lorsque la plus-value est imposable, elle est actuellement soumise à :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Des abattements pour durée de détention sont appliqués à partir de la 6ᵉ année. L'exonération totale de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.

Le calcul peut néanmoins être plus complexe qu'une simple différence entre prix de vente et prix d'achat : certains frais et travaux peuvent, sous conditions, être pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable.

Le notaire effectue le calcul

Si une plus-value imposable est réalisée, c'est le notaire chargé de la vente qui effectue le calcul, établit la déclaration correspondante et règle l'impôt auprès de l'administration fiscale.

Il est donc particulièrement utile de faire vérifier votre situation avant de mettre le bien en vente, surtout lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif, d'une résidence secondaire ou d'un bien reçu par donation ou succession.

6. Les honoraires du professionnel de l’immobilier

Lorsque vous confiez la vente de votre bien à un professionnel de l’immobilier, des honoraires de commercialisation sont prévus dans le mandat de vente.

Le montant et les modalités de ces honoraires doivent être définis dans le mandat. Il est notamment important de vérifier qui en supporte la charge : le vendeur ou l’acquéreur, car cela peut avoir une incidence différente sur la présentation du prix de vente et sur le montant effectivement versé par chacune des parties et donc sur ce qu'il restera au vendeur à l'issue de la vente.

Des honoraires variables selon les professionnels et les biens

Il n’existe pas de barème national imposant un montant unique pour les honoraires d’un professionnel de l’immobilier.
Les tarifs peuvent être exprimés sous la forme d’un pourcentage du prix de vente, d’un montant forfaitaire ou selon différentes modalités prévues par le barème du professionnel.

Pour le vendeur, l’essentiel est donc de connaître précisément :

• le montant ou le mode de calcul des honoraires ;

• la personne qui en a la charge ;

• les conditions dans lesquelles ils deviennent exigibles ;

• ce qui est effectivement compris dans la prestation de commercialisation.

Un coût à mettre en perspective avec la prestation

Les honoraires ne représentent pas uniquement une ligne à déduire du prix de vente. Ils rémunèrent une prestation qui peut comprendre, selon le professionnel et le mandat, l'estimation du bien, la préparation de la commercialisation, les photographies, la rédaction et la diffusion des annonces, la gestion des contacts, l'organisation des visites, le suivi des acquéreurs et la participation au processus de vente.

Pour comparer plusieurs propositions de commercialisation, il est donc utile de regarder à la fois le montant des honoraires et le contenu précis de la prestation proposée.

7. Les autres dépenses à prévoir avant la vente

Tous les coûts engagés avant une vente ne sont pas nécessairement des frais obligatoires liés à la transaction. Certaines dépenses restent facultatives, mais peuvent être pertinentes pour préparer le bien et améliorer sa commercialisation.

Les travaux et petites réparations

Avant de mettre votre bien en vente, vous pouvez décider de réaliser certains travaux : remise en peinture, réparations, entretien extérieur, remplacement d’un équipement ou petites améliorations.

Ces dépenses ne sont pas obligatoires pour vendre un bien, mais elles peuvent permettre de présenter le logement dans de meilleures conditions et, selon leur nature, faciliter sa commercialisation.

Il est toutefois important de ne pas engager automatiquement des travaux coûteux avant la vente. Leur pertinence doit être appréciée en fonction de l’état du bien, de son marché local et du prix auquel il peut raisonnablement être proposé.

Le home staging et la préparation du bien

Le home staging, le désencombrement, le nettoyage approfondi ou encore la mise en valeur des espaces peuvent également représenter un coût lorsqu’ils font intervenir des prestataires.

Là encore, il s’agit de dépenses facultatives. Leur intérêt dépend notamment du bien, de son état et de la stratégie de commercialisation retenue.

Les frais de déménagement

Le déménagement n’est pas un frais lié à la vente elle-même, mais il constitue évidemment une dépense à anticiper pour un propriétaire qui quitte son logement.

Transport, location d’un véhicule, entreprise de déménagement, garde-meuble ou encore éventuels frais de stockage peuvent venir s’ajouter au budget global du projet.

8. Les frais de notaire : qui les paie lors d’une vente ?

Contrairement à une idée parfois répandue, les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », sont en principe à la charge de l’acquéreur, et non du vendeur. Ils ne doivent donc pas être intégrés aux frais supportés par le vendeur dans le cadre d’une vente classique.

Pour le vendeur, le notaire intervient néanmoins dans plusieurs opérations liées à la vente : établissement de l’acte authentique, vérifications juridiques, calcul et règlement éventuel de la plus-value immobilière, remboursement du prêt lorsque celui-ci doit être soldé, etc.

Le vendeur doit-il payer des frais de notaire ?

En principe, non. Les frais d’acquisition sont réglés par l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique. Ils comprennent notamment les droits et taxes, les émoluments du notaire et différentes formalités nécessaires à l’acquisition.

Il est donc important de ne pas confondre :

• les frais d’acquisition → principalement à la charge de l’acquéreur ;

• les frais liés à la vente supportés par le vendeur → diagnostics, éventuel état daté, honoraires à la charge du vendeur, certains frais liés au crédit, etc. ;

• la fiscalité éventuelle du vendeur → notamment l'impôt sur une plus-value immobilière lorsqu'elle est imposable.

Questions fréquentes

1. Quels sont les principaux frais à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier ?

Les principaux frais à prévoir par le vendeur sont les diagnostics immobiliers, le contrôle d’assainissement lorsqu’il est requis localement comme à Maurepas, Elancourt et tout Saint Quentin en Yvelines, les éventuels frais liés à la copropriété, les honoraires du professionnel lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, certains frais liés au remboursement d’un crédit immobilier et, selon la situation, l’impôt sur une éventuelle plus-value immobilière.

Tous les vendeurs ne supportent pas les mêmes coûts : le type de bien, sa localisation, son statut de copropriété, son financement et la situation fiscale du propriétaire peuvent modifier le montant final.

2. Qui paie les diagnostics immobiliers lors d’une vente ?

C'est le propriétaire vendeur qui fait réaliser et finance les diagnostics nécessaires à la vente. Leur nombre dépend notamment de la nature du bien, de sa date de construction, de ses installations et de sa localisation.

Par exemple, le DPE doit être réalisé à l’initiative du propriétaire vendeur et intégré au Dossier de Diagnostic Technique remis à l’acquéreur. Son prix n’est pas réglementé et peut donc varier selon le professionnel choisi.

3. Le diagnostic d’assainissement est-il obligatoire à Élancourt et Maurepas ?

Oui, le contrôle du raccordement à l’assainissement doit être anticipé lors d’une vente immobilière à Élancourt et à Maurepas, conformément aux règles applicables au service d’assainissement de Saint-Quentin-en-Yvelines.

Cette obligation locale mérite d’être distinguée des diagnostics immobiliers classiques composant le DDT. Le vendeur doit donc vérifier suffisamment tôt s’il dispose d’un contrôle valide et, si nécessaire, effectuer la démarche avant la vente.

Pour une vente à Élancourt ou Maurepas, il est particulièrement pertinent de vérifier ce point dès la préparation du dossier de commercialisation.

4. Qui paie l’état daté lors de la vente d’un appartement ?

L’état daté est établi par le syndic et son coût est à la charge du copropriétaire vendeur. Il est transmis au notaire avant la vente et permet notamment de présenter la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.

Il ne faut toutefois pas confondre l’état daté avec les charges courantes ou les appels de fonds de copropriété. Ces sommes ne sont pas, par nature, des frais de vente et leur répartition entre vendeur et acquéreur répond à des règles spécifiques.

5. Pourquoi attendre 5 ans avant de revendre son bien immobilier ?

Il n’existe pas de règle générale obligeant un propriétaire à attendre 5 ans avant de revendre son bien immobilier. Un logement peut être revendu avant ce délai. C'est plutôt un usage de dire qu'il faut éviter de vendre avant 5 ans pour limiter les pertes financières.

En revanche, une revente rapide peut être moins favorable financièrement, notamment parce que le propriétaire doit absorber les coûts liés à l’acquisition puis ceux liés à la revente. Les frais d’acquisition payés lors de l’achat ne sont notamment pas récupérés simplement parce que le bien est revendu quelques années plus tard. L'ANIL souligne d'ailleurs que le prix de revient d'une acquisition peut être supérieur à la valeur nette récupérable en cas de revente immédiate.

Le délai de 5 ans a toutefois une importance dans le calcul de certaines plus-values immobilières : pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut, sous certaines conditions, être retenu au titre des travaux lorsque ceux-ci ne sont pas justifiés par des factures. Cela ne signifie donc pas qu'il faut attendre 5 ans pour vendre.

6. Quels sont les frais de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Lorsque vous remboursez un prêt immobilier avant son terme à l’occasion de la vente, votre contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Pour un prêt immobilier à taux fixe, leur montant est plafonné au montant le plus faible entre 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû. Certaines situations permettent toutefois d’être exonéré de ces indemnités.

Le capital restant dû lui-même n’est pas un frais : il correspond simplement à la dette qu’il reste à rembourser à la banque. Il est donc important de demander à celle-ci un décompte précis avant la vente.

7. Le vendeur doit-il payer les frais de notaire ?

Non, les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », sont en principe à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire entre le vendeur et l'acquéreur. Ils ne doivent donc pas être déduits du prix de vente pour calculer le montant net revenant au vendeur.

Cela ne signifie pas qu'aucun frais de nature notariale ne peut concerner le vendeur. Le notaire peut notamment intervenir dans le calcul et le paiement d'une éventuelle plus-value immobilière, ou dans certaines formalités liées au remboursement d'un prêt et à ses garanties.

8. Comment calculer le montant net vendeur ?

Le net vendeur est simplement la somme perçue par le propriétaire après déductions des honoraires d'agences.

Les autres frais potentiels ne rentrent pas dans le calcul du net vendeur.

✉️ alrick.gillet@gmail.com

📞 06 66 32 33 13

📍 Maurepas - Elancourt
Parc des Coudrays - 78990 Elancourt

EI Alrick GILLET, mandataire indépendant en immobilier, agent commercial indépendant de la SAS I@D France (sans détention de fonds) immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 895295772.
Tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France (sans détention de fonds) immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.

Alrick GILLET

Conseiller immobilier indépendant
à Maurepas, Elancourt et les alentours

SERVICES

> Vendre

> Acheter

> Louer

> Estimer

informations

> Blog et conseils

> Contact

> Politique de confidentialité

> Mentions légales

AVIS CLIENTS