Investir dans une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Est-il avantageux d'investir dans un bien énergétiquement inefficace ? Les évolutions réglementaires majeures engendrent de nouvelles orientations d'investissement dans le secteur immobilier. Actuellement, le gouvernement cible les logements à forte consommation énergétique, en particulier ceux classés F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens, souvent désignés comme des 'passoires thermiques', sont les plus voraces en énergie, principalement pour le chauffage. Leur location sera bientôt interdite, ce qui redessine déjà le paysage du marché immobilier et ouvre des opportunités pour les investisseurs éclairés. Avec des prix réduits de 5 à 20 %, des incitations financières pour les travaux de rénovation énergétique, y compris pour les propriétaires bailleurs, ainsi que des déductions fiscales sur le montant des travaux, l'investissement dans une passoire thermique offre des avantages significatifs. Cependant, il est essentiel de rester prudent, toutes les passoires thermiques n'étant pas de bons investissements immobiliers. Découvrons comment distinguer les opportunités intéressantes des pièges à éviter.

Alrick GILLET

4/16/20246 min read

Maison à consommation d'énergie excessive
Maison à consommation d'énergie excessive

Passoire thermique : la bonne affaire ?

Interdiction de louer une passoire thermique : les échéances à retenir

Les contraintes se resserrent pour les propriétaires bailleurs possédant des logements affichant un DPE médiocre. En effet, des mesures ont déjà été mises en place, et d'autres suivront sous peu.

Voici le calendrier des principales restrictions :

Depuis le 25 août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F ou G au DPE. Il est ainsi impossible d'augmenter le loyer d'une passoire thermique depuis cette date, ce qui représente une perte conséquente pour les bailleurs, surtout dans un contexte d'inflation marquée avec une hausse annuelle de l'IRL d'environ 3,5 % sur cette période.

Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de mettre en location un bien affichant un résultat de diagnostic de performance énergétique dépassant 450 kWh/m²/an, concernant principalement les logements classés G.

À partir du 1er janvier 2025 : les logements classés G ne pourront plus être loués à des locataires.

À partir du 1er janvier 2028 : les habitations affichant un DPE de classe F ne pourront plus être mises en location.

À compter du 1er janvier 2034 : les biens classés E ne pourront plus être loués.

Ces mesures chamboulent le marché locatif privé. Nombreux sont les propriétaires de ces biens qui ne disposent ni des ressources financières, ni du temps, ni de la motivation nécessaires pour entreprendre d'importants travaux de rénovation énergétique. En conséquence, beaucoup optent pour la vente.

Ces biens peuvent donc se montrer lucratif à condition d'acheter ces biens au juste prix, d'analyser rigoureusement les travaux énergétiques offrant le meilleur rapport "prix / gains de performance" et d'évaluer correctement le coût des améliorations à apporter. Dans les sections suivantes, nous examinerons les avantages et les inconvénients de l'investissement dans une passoire thermique, les critères à prendre en compte lors du choix et des outils pour estimer rapidement les coûts des travaux.

Une marge de négo plus élevée et des prix plus entre 5 et 20% plus bas pour les biens en F et G

L'acquisition d'une passoire thermique dans le dessein de la rénover en vue de la location ou de la revente présente un premier avantage indéniable : son prix. En effet, celui-ci est invariablement inférieur à celui d'un bien doté d'un DPE satisfaisant, surtout dans le contexte mentionné précédemment.

Les restrictions de location et les incitations à la rénovation accentuent encore les disparités entre les prix des différents biens qui pourraient sembler comparable par ailleurs.

Actuellement, le marché est en faveur des acquéreurs, favorisant ainsi les négociations de prix qui étaient auparavant impossibles lorsque les taux d'intérêt étaient à 1 %.

Les plus grandes marges de négociation concernent précisément les passoires thermiques. Ces biens font fuir bon nombre d'acheteurs potentiels. La baisse de la demande pour ce type de propriétés, conjuguée à l'augmentation de l'offre sur le marché, exerce une pression à la baisse sur les prix.

Des aides à la rénovation énergétique, même pour les investisseurs

Les aides à la rénovation énergétique ne sont pas réservées exclusivement aux propriétaires occupants. En effet, les propriétaires bailleurs peuvent également bénéficier de subventions pour améliorer les performances énergétiques de leurs biens locatifs.

Par exemple :

  • Pour des travaux d'isolation ou de chauffage, les propriétaires peuvent obtenir des aides sous forme de Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), à condition d'engager des artisans RGE (Reconnu garant de l'environnement) et que le bien immobilier ait plus de 2 ans.

  • MaPrimeRenov' est également une option pour ce type de démarche, applicable aux biens de plus de 15 ans constituant la résidence principale du locataire (non applicable pour les locations de courte durée type Airbnb).

  • Le dispositif Denormandie et le dispositif Pinel ancien offrent également des avantages pour la rénovation des biens situés dans les 234 villes éligibles au dispositif « Action cœur de ville ». Dans ces villes, un avantage fiscal conséquent sous forme de réduction d'impôt est envisageable pour les investisseurs dans les passoires thermiques.

D'autres avantages fiscaux significatifs sont également disponibles pour aborder sereinement ce type de projet, comme nous le verrons ci-dessous.

Revenus fonciers : les travaux déductibles

Lorsque vous envisagez l'achat d'une passoire thermique en vue de sa location, vous devrez déclarer les loyers perçus auprès des autorités fiscales.

Que vous optiez pour une location meublée ou non meublée, si vous choisissez de déclarer vos revenus fonciers selon le régime réel, vous pourrez déduire de nombreux frais, réduisant ainsi le montant effectivement imposable de votre investissement. Cette déduction permet d'amortir une partie des coûts engagés.

Les travaux de rénovation énergétique sont également déductibles des impôts fonciers.

Pour un contribuable soumis à une tranche marginale d'imposition de 30 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %, cela représente une réduction de 47,2 % du montant imposable des loyers à redistribuer... Une proportion qui augmente encore pour ceux se situant dans les tranches d'imposition de 41 % ou 45 %.

Ainsi, engager des travaux déductibles sur plusieurs années permet de réduire le coût de ces investissements en payant considérablement moins d'impôts au cours des premières années. Dans le cas d'une location non meublée, cela peut même générer un déficit foncier assez facilement.

Coût des travaux : comment avoir une estimation ?

Comme mentionné précédemment, l'une des clés pour réussir une opération immobilière sur un bien à rénover réside dans une bonne gestion du budget alloué aux travaux. Il est essentiel de cibler les interventions ayant le plus d'impact sur le résultat du DPE, tout en identifiant les aides financières disponibles. Nous proposons également un service permettant d'analyser gratuitement le coût réel pour obtenir une amélioration de deux classes au niveau du DPE.

Comment procéder à cette évaluation ?

Le résultat du DPE et celui de l'audit énergétique d'une passoire thermique fournissent des indications précieuses. En effet, ces rapports ne se limitent pas à une simple note, mais comprennent également des recommandations formulées par le diagnostiqueur, détaillant les changements à entreprendre pour améliorer les performances énergétiques, avec une estimation approximative du budget nécessaire et des économies envisageables sur la consommation énergétique.

Vous pouvez également solliciter votre propre expertise, celle d'un proche, ou contacter des professionnels pour obtenir des devis détaillés et bénéficier d'un accompagnement dans cette démarche.

Quelles sont les aides disponibles ?

Pour encourager la rénovation énergétique des logements, le gouvernement propose diverses aides, telles que le dispositif MaPrimeRenov' et les certificats d'économie d'énergie (CEE).

Il peut parfois être complexe de connaître précisément les aides auxquelles vous avez droit. Le nouveau Premier ministre, Gabriel Attal, s'est engagé à simplifier les démarches liées à MaPrimeRenov'.

Estimation du coût pour une amélioration de deux classes du DPE

Des services sont mis en place pour aider les particuliers dans leur projet de rénovation énergétique.

Il est notamment possible, pour un investisseur, d'utiliser un outil de simulation instantanée du coût d'une rénovation permettant un gain de deux classes au niveau du DPE

Ensuite, vous pouvez décider de confier la réalisation des travaux à cette société sans aucun apport financier personnel, le coût des travaux étant déduit des loyers futurs. Cette entreprise analyse les travaux à réaliser, les aides disponibles et propose une solution financière innovante consistant à prélever le montant de la rénovation énergétique sur les loyers versés par votre locataire au cours des prochaines années. Ainsi, vous n'avez pas à financer immédiatement ces travaux, mais ils seront progressivement prélevés sur les loyers perçus.

Vigilance accrue des banques concernant le financement de passoires

Sans un investissement adéquat dans l'amélioration des performances énergétiques, la valeur d'une passoire thermique risque de décliner considérablement dans les années à venir.

C'est pourquoi les banques examinent de plus près le financement de l'achat d'un bien affichant un DPE très médiocre. Elles demandent davantage de détails sur votre plan financier pour s'assurer que vous disposez du budget nécessaire pour effectuer les rénovations adéquates. Ces exigences s'ajoutent aux autres critères requis pour l'obtention d'un prêt immobilier destiné à de la location.

De nos jours, de nombreux établissements bancaires appliquent des conditions d'octroi différentes ou des taux d'intérêt variables en fonction du DPE du bien. Il est donc essentiel de comparer attentivement les offres avant d'investir dans une passoire thermique, car toutes les banques n'ont pas les mêmes exigences pour ce type de projet.

Pour ce faire, elles peuvent jouer sur le taux d'endettement autorisé ou sur le loyer estimé pour la location d'un tel bien, ce qui peut restreindre les possibilités pour ceux disposant d'un budget plus limité.

Vous l'aurez compris, les passoires thermiques peuvent représenter de véritable opportunités à condition de savoir où vous mettez précisément les pieds, d'avoir correctement préparé le financement global : acquisition + travaux ainsi que la note potentielle qui en découlera. Sous peine de quoi, vous risquez de vous retrouver avec un bien que vous ne pouvez pas mettre en location et qui perdra rapidement de sa valeur aux yeux des acquéreurs potentiels dans le cas d'une revente.