Comment estimer le prix de sa maison en 2025 à Maurepas ou elancourt ?

Vendre sa maison n’est pas une décision anodine, et fixer le bon prix est une étape cruciale pour réussir votre.
Une estimation trop haute risque de faire fuir les acquéreurs, et une estimation trop basse va vous faire perdre de l’argent.
En 2025, les marchés immobiliers locaux comme ceux de Maurepas et Élancourt suivent leurs propres dynamiques, baser son estimation sur la ville voisine, le département etc ça ne fonctionne pas !
Il est donc primordial d’adopter une approche pointue et personnalisée pour estimer la valeur de son bien.

Je vais ici vous partager les critères essentiels pour estimer votre maison, les méthodes d’estimation existantes, les tendances du marché immobilier local, et des conseils concrets pour fixer un prix juste, attractif et cohérent avec la réalité de votre marché local.

Pourquoi faire estimer son bien immobilier avant de le vendre ?

1 - Déterminer un prix de vente cohérent

Un prix bien positionné dès la mise en vente permet d’attirer les bons acheteurs, d’éviter les négociations à la baisse et de réduire les délais de transaction. En 2025, plus que jamais, les acquéreurs sont bien informés. Ils disposent de nombreux outils accessible gratuitement et ouverts aux particuliers : simulateurs, portails immobiliers, bases Open Data, et aux outils de comparaison. Ils savent rapidement identifier un bien surcoté.

2 - Justifier de la valeur de votre bien

Lors de négociations avec de potentiels acquéreurs, avoir un point d'appui, un rapport complet, documenté sur lequel vous appuyer est un véritable atout. De même, une ou plusieurs estimations peuvent vous être demandé dans le cas de demande de prêt relais, d'une succession, d'une séparation, pour des raisons fiscales (IFI - Impôt sur le Fortune Immobilière par exemple)

3 - Anticiper des aspects fiscaux

Qu'il s'agisse de calculer une potentielle plus-value à la revente dans le cas d'une revente d'un bien en résidence secondaire, de savoir si vous êtes assujetti à l'IFI (il suffit de 2-3 biens parfois pour faire partie des heureux élus !), une estimation vous permet de connaître la valeur de votre bien et d'anticiper donc les conséquences.

Les critères qui vont influencer le prix de votre maison

1 - La localisation

Certains vous diront qu'il n'y a que 3 critères à prendre en compte dans une estimation : la localisation, la localisation et la localisation.

Bien que ce soit un peu exagéré, c'est un des critères, peut-être le plus important qui va avoir un impact.
A Maurepas, à Elancourt par exemple, la valeur d'un bien va être fortement impacté en fonction du quartier.
A Maurepas, une maison dans le quartier de la Malmedonne s'est vendu en moyenne 2708€ du m2 en 2024 alors qu'au Village on est plutôt aux alentours des 3375€/m2.

2 - Les caractéristiques

La surface habitable, la taille du terrain, le nombre de pièces, l'exposition, le type de bâti, le potentiel du terrain (découpe, extension, etc) sont autant d'éléments différenciant qui expliqueront des valorisations différentes.

Des biens similaires en façade peuvent cacher de grande différence à l'intérieur, qui pourront justifier d'une valorisation ou au contraire entrainer une baisse d'attractivité du bien.

3 - L'état général et les performances energétiques

4 - L'offre et la demande locale et actuelle

Sans surprise, un bien mal entretenu attirera beaucoup moins d'acquéreur, nécessitera un budget plus important pour une remise en état, ce qui impactera évidemment sa valorisation.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est lui aussi un élément devenu incontournable dans l'avis de valeur d'un bien.
Une maison ou un appartement classé F ou G attirera beaucoup moins que son voisin classé en B ou C.

Pour vendre, il faut qu'il y ai des acheteurs en recherche de votre type de bien. Mais que ce passe-t-il si sur le marché local il y a 5 acquéreurs potentiels pour 30 biens qui correspondent aux critères ?
Et bien vous êtes noyés dans la masse. C'est ce qu'on appel la tension du marché, et en fonction de cette dernière c'est l'acquéreur ou le vendeur qui est en position de force.

Autant vous dire, qu'avec les conditions actuels, c'est bien les acquéreurs solvables qui "font la loi" depuis un moment.
Un appartement de 3 pièces sur Maurepas et Elancourt c'est 102 annonces en ligne actuellement (le 06/08/2025) c'était seulement 56 ventes en 2024 ...

Comment estimer votre maison ?

Vous voulez vous lancer seul dans l’estimation de votre bien ? C’est possible, mais attention : cela demande de la rigueur, du temps, de la méthode… et un brin de courage ! Voici les étapes à suivre :

ETAPE 1 - Recueillir les données

Pour ça vous disposez d'une base de données publique et officielle : DVF (Demande de Valeurs Foncières). C'est une base de donnée qui va recenser les ventes qui ont eu lieu, cette base remonte jusqu'à 2014.
Pour y accéder vous pouvez suivre le lien suivant : https://app.dvf.etalab.gouv.fr

• Recherchez les ventes récentes dans votre quartier (munissez vous de votre numéro de section cadastrale pour une meilleure efficacité)

• Notez les prix, surfaces, types de biens comparables

• Filtrez les dates pour ne conserver qu'une période pertinente : inutile de remonter jusque 2014 pour connaître la valeur de votre bien aujourd'hui.

Ces données il faudra ensuite les "nettoyer" en cherchant les ventes réellement similaires et comparable : emplacement, surface, nombre de pièces, type de bien. Puis calculer un prix de vente moyen.

ETAPE 2 - Analyser la concurrence

Rendez-vous sur les portails d'annonces immobilières pour analyser les annonces en ligne et qui seront en concurrence avec votre bien quand vous le mettrez en vente. Pour avoir la vue la plus exhaustive ne vous limitez pas à Leboncoin, rendez-vous également sur SeLoger, Bien Ici, PAP et autres sites qui vous paraitrait pertinent.
Relevez les prix affichés pour les biens similaires à la vente.

⚠️ ATTENTION : ce ne sont pas les prix réels de vente, ils reflètent simplement les prix espérés par les vendeurs (parfois surestimés) et dans le cas d'annonces de professionnels, les honoraires sont pris en compte dans le prix affiché ⚠️

ETAPE 3 - Affinez l'analyse

Votre bien peut-avoir des caractéristiques similaires mais ne pas avoir la même valeur. Il va maintenant falloir ajuster la valeur en fonction de :
➡️ L'état du bien : comme neuf, rénové, à rafraichir, travaux importants
➡️ Les équipements : lots annexes, possibilités d'aménagements des combles, combles déjà aménagés, ...
➡️ La classe énergétique : mais aussi les dépenses liées à l'énergie. Deux DPE C ne vont pas nécessairement coûter la même chose au quotidien.
➡️ La qualité de l'environnement immédiat : impasse, grands axes routiers, voisinage, mitoyenneté, vis à vis, orientation ...

La grande difficulté de cette étape c'est de réussir à vous détacher de votre bien, que vous aurez toujours tendance à voir mieux que celui du voisin, parfois en manquant d'objectivité.

ETAPE 4 - Positionnez votre prix

En faisant la moyenne des résultats obtenus avec l'analyse DVF, le prix moyen des annonces et votre pondération personnelle vous aurez un prix qui pourrait être le prix de vente.

Ce qu'il faut absolument eviter dans une estimation

Voici les erreurs souvent faites par les propriétaires mais qu'il faut absolument éviter pour ne pas compromettre la vente de votre bien :

• Surestimer : on entend souvent "j'ai mis au dessus du prix pour me laisser de la marge". C'est une erreur fréquente, vous avez le sentiment de bien faire, de pouvoir laisser la porte de la négociation ouverte mais en réalité cela fait fuir les acheteurs, capables de savoir quand un bien est surévalué.
  Vous risquez aussi de l'invisibiliser auprès des bons acquéreurs : si votre bien doit être affiché à 290 000€ mais que vous voulez tenter à 310 000€, il sera invisible pour tout ceux qui mettront un plafond de recherche à 300 000€.
  Votre bien va donc rester longtemps sur le marché, pas de visites, et souvent vous finissez par le vendre moins cher que le prix que le prix que vous auriez réellement pu espérer.

• Se fier uniquement au prix/m2 : Le prix au mètre carré n'est qu'un indicateur, pas une vérité. Deux maisons de 100m2 dans la même rue n'auront pas forcément la même exposition, ne seront pas dans le même état et ne devront donc pas être au même prix au m2.

• Comparer à une annonce qui ne se vend pas : "Regardez, cette maison c'est la même que la mienne, dans un état proche et ils la vendent X €" : depuis combien de temps elle est en vente ? Ont-ils des visites ? Qu'en pensent les personnes qui ont visiter ?
  Ce n'est pas un exemple, mais bien souvent un contre exemple. En 2024, en moyenne sur Elancourt et Maurepas, on observe une différence de près de 4% entre le prix affiché en annonce et celui réellement vendu. Et ça, c'est sans compter celles qui ne sont pas du tout vendus car trop chère.

• Se fier aux estimations en ligne : Les algorithmes c'est "bien" mais ça ne prend en compte que peu de critères. Vous ne savez jamais vraiment quelles sont les ventes qui ont été prises en compte : le quartier, les superficies, etc et un algorithme ne connait pas l'état de votre bien, etc

• Laisser l'affectif prendre le dessus : votre bien vous avez vécu dedans, vous y avez surement construit des beaux souvenirs, des moments qui ont de l'importance pour vous mais pas pour votre acheteur. Il peut être parfois difficile de se détacher émotionnellement, ce qui peut entrainer deux choses : le phénomène d'"estimotion" et une gêne des acquéreurs qui peuvent le ressentir lors des visites.

Foire aux questions

Quel est le prix moyen d'un appartement à Elancourt et maurepas en 2025

Pour connaître les prix de vente des biens en 2025 il faudra attendre la mise à jour de la base de données DVF qui se fera en avril 2026.

Voici les prix de vente moyens d'un appartement à Maurepas et Elancourt en 2024 :
A Maurepas, le prix de vente moyen d'un appartement est de 292 239€ en 2024 soit 2390€ du mètre carré
A Elancourt, le prix de vente moyen d'un appartement est de 238 245€ en 2024 soit 2632€ du mètre carré
Comme quoi le prix au m2 n'est qu'un indicateur parmi d'autres. Il est plus élevé en moyenne à Elancourt, pourtant les prix de vente moyens des appartements sont plus faibles qu'à Maurepas.

Est-ce que je peux estimer seul la valeur de mon bien ?

Oui, il n'y a aucune obligation de faire appel à un professionnel pour réaliser l'estimation des votre bien. Il faut cependant avoir en tête qu'avec les outils mis à disposition des particuliers ça peut être quelque chose de long, énergivore, souvent imprécis. Un professionnel vous apportera de la précision, une expertise, une stratégie et bien souvent l'estimation est gratuite.
C'est en tout cas le cas si vous me sollicitez pour réaliser l'estimation de votre bien à Elancourt, Maurepas et les alentours.

Un mauvais dpe impacte-t-il vraiment la valeur de mon bien ?

Oui, plus que jamais le DPE peut avoir un impact fort sur le prix. Dans certains secteurs, sur certains types de biens la décote peut aller au delà des 15%. Un bon accompagnement peut cependant réduire l'impact de ce mauvais DPE.

Les prix de l'immobilier vont-ils baisser ?

Répondre par oui ou par non, ne serait pas une bonne réponse tant le marché reste instable et dépendant de plusieurs facteurs :

• Les taux de crédit immobilier, ça reste le nerf de la guerre, ils ont baissés mais la BCE n'a en juillet pas prolongé la baisse de ses taux directeurs, l'OAT 10 ans est remonté. Ce qui n'est pas un bon signal quant à une potentielle nouvelle baisse des taux.

• Le volume des ventes, en baisse depuis plusieurs mois maintenant il peut inciter à une baisse des prix pour retrouver un dynamisme, encore faut-il que les propriétaires acceptent cette baisse de prix pour vendre rapidement.

• La tension locative, pousse certains à acheter malgré un contexte pas très favorable, ce qui peut soutenir localement la demande et donc maintenir les prix.

• La qualité du bien, dans ce contexte, est plus que jamais un élément important ayant un impact fort sur le prix, la désirabilité et donc le délai de vente.

Si une baisse de prix est constatée dans certaines zones, elle est loin d'être générale, modérée et la tendance peut très rapidement s'inverser.

Besoin d'une estimation fiable

Vous souhaitez une estimation précise et personnalisée de votre bien à Maurepas ou Élancourt ?
Contactez-moi pour un avis de valeur gratuit, argumenté et repartez avec un dossier complet sur la valeur de votre bien.